リフォームする時に注意したいポイント

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筆者はこれまで何度も戸建てやマンションのリフォーム(リノベーション)を依頼してきました。

もちろん、本職ではないので隅々まで知り尽くしているわけではないですが、ある程度一般の人よりは経験はしているかと思います。失敗もそれなりに、です。

やはりリフォームで大事なのは業者選び。どこの業者を選ぶかで、同じ工事でも価格が2倍3倍になることもある。そこでこの記事ではマンションのリフォーム選びをするときの注意点を紹介します。

リフォーム時に気をつけるべきこと

  1. あらかじめ相場をリサーチしておく。
  2. メーカーや品番は業者任せにしない。
  3. 相見積りをとる。
  4. 見積書の全ての項目をチェックする。
  5. 見積書で引っかかった項目は具体的に指摘する。

見積書の書き方で、業者の性格がわかります。きめ細かさ、迅速性、親切さなどですね。なので、業者選びは見積書をしっかり確認することがまず第一に重要です。面倒ではありますが、それをせずに良い業者選びは不可能です。

但し、相場はインターネットの情報が正しいとは限らない。

まず第一段階として、工事や資材の相場を知っておく必要があります。しかし、ネット検索をしても正しい相場が出てくるとは限りません。

知っておきたいのは、業者のサイトで発信する相場は、実際の相場とはかけ離れていることが多いことです。もちろん例外はありますが、これは考えれば当然のことです。ですから、リサーチする側もリテラシーが求められます。

たとえば、「70平米 マンション フルリフォーム相場」と検索した場合、
検索上位のページで提示される相場感は、おおよそ1,000~1,400万円程度。

実際には400-600程度。安い部材を使えばもっと安いし、高いものを使えばもっと高い。ただ、一般的な相場としては、400-600程度でしょう。

このようにネットで相場を調べる時は、記事を書いた人のポジションを見て、判断することをおすすめします。

リフォーム業者の利益構造

リフォームやリノベーションという仕事は、人々の生活を豊かにするものとして必要不可欠な営みです。

ただ、一方で法外な値段をふっかけてくるリフォーム業者が多いのも事実。

モツ鍋式に盛り込まれた見積書。リフォームが初めての人は「高いけどそんなものか・・・」と納得してしまうわけです。相場を知らないとそうなってしまう。5社以上から見積りをとると見えてきますが、同じ材質を使った同じ施工でも、2-3倍の価格差が出ることもある。

それだけ、どこにどう頼むかで価格は変わってくる。価格はあってないようなものだと、ショックを受ける人もいるかもしれません。ですから、消費者はあらかじめ知識を身につけておく必要があります。

掛け率3割の卸価格

工務店は既製品メーカーからシステムキッチン・ユニットバス・床材などを卸してもらい、それを消費者に販売します。この時、大きく利益を上乗せされている可能性があります。ですから、見積書はきちんと確認すべきです。

仕入れの掛け率はメーカーや商品によって異なります。ただ、掛け率が低いメーカーもあります。低いところだと、定価の3割程度で仕入れられることもあります。安くで仕入れることはいいことでしょう。

しかし、それで見積りが安くなるとは限りません。安く仕入れて高く売ることも手段としてはありえるからです。

定価200万のキッチンを、工務店がたとえば80万円で仕入れる。それを消費者に150-180万で売ると。高くないですか。

良心的な業者さんだと半額に値引きしてくれたり、仕入れ値のままで売ってくれる工務店もあります。でも、たいていはここで利益をとるところの方が多い。

そういった利益構造になっているため、工務店は掛け率が低いメーカーを推奨する傾向もあります。たとえば、リクシルやパナソニックが人気なのも掛け率が低いから。一方、サンワカンパニーのように卸価格と定価の差が小さいところは勧められることはほとんどない。

リフォームの見積りは、設置費、解体費、運搬費、廃材処分費など、様々な項目で料金を釣り上げられているのですが、それだけならまだしも、その上に資材の販売でも儲ける。そういったカラクリになっています。

仕入れ値・掛け率はブラックボックスとなっており、それを業者側も決して消費者には口外しないので、消費者側はその時点で不利です。ですから、きちんと見積書を確認すべきです。

施工相場

見積書で確認すべきなのは、施工関連コストです。この場合も自分で業者を手配した場合の相場と比べて、かけ離れているケースが多いため、チェックしておきましょう。

施工名 相場
内装解体工事
(スケルトン解体)
・マンション 1.5〜3.0万円/坪
・オフィス・事務所 1.4〜3.4万円/坪
※参考:マンションや店舗の内装解体工事
廃材処分費
廃棄物処分料
・キッチンのリフォームでは約1万6,000円~2万円
・浴室のリフォームでは約1万5,000円~3万円
・トイレのリフォームでは約2,000円~6,000円
※参考:リフォームにおけるゴミ処分費の相場は?
リフォームに掛かる廃材処分費の注意点と節約法
電気工事費 ・コンセントの設置工事 5,000円/1箇所~
・スイッチの取付工事 5,000円/1箇所~
・照明器具の取付工事 5,000円/1台~
・ブレ―カー増設工事 1万5,000円~
※参考:電気工事にかかる費用と料金相場
美装 ・1K・1DK ¥15,000~
・2DK・2LDK ¥23,000~
・3DK・3LDK ¥28,000~
※参考:ご依頼の流れ 料金表 – 美装匠
クロス ・量産品クロス 800円~1,100円/平米(㎡)
・一般品クロス 950円~1,500円/平米(㎡)
※参考:平米単価に要注意?クロス・壁紙の張替えの正しい費用相場
給湯器(工事費込) ・ガス給湯専用 5.5万円〜7万円
・ガス給湯+追い焚き 9.9万円〜13万円
・ガス給湯+追い焚き+暖房(エコジョーズ) 15万円〜23万円
※参考:給湯器の交換費用相場は工事費込で5.5万〜!費用を安くするコツも

クロスや美装で大きく上乗せされることはないです。また、多少の上乗せは構わないと見るべきです。なぜなら、商売だからです。業者を手配したり、工事をまとめたりするのにも手間はかかる。あるいは責任を持ってもらうことの対価もある。

とは言え、許容できる範囲がありますよね。施工の規模や期間によっても許容範囲は変わってきますが、大きな上乗せがないかを見積りの項目を1つ1つチェックしていく必要はあります。

実際に施工するのは下請け

あと、たいていの建築事務所や工務店は下請けに工事を出すケースがほとんど。設計、お客さんとの渉外、現場監督はやるけれども、他は下請けに出すことになります。もちろん、お抱えの職人がいるところもありますが、リフォームは電気工事やクロス張りなど職務が多岐にわたるため、専門の業者に振ることになるケースが多いです。それはそれでいい。

ただ、「集客や販売だけが得意」で、工事にほとんど関与しない業者もある。当然、付加価値を産まない中抜きが発生しますので、料金は高くなります。そのため、下請けに直接発注するほうが安くなる傾向もあります。

注意すべき業者の特徴

頻繁に打ち合わせがある

一概に言えませんが、打ち合わせを頻繁に求めてくる業者は価格も高い傾向があります。

私はいつもこのような流れで契約しています。

  1. 現場で業者との立ち会い
  2. 資材のカタログを郵送してもらう
  3. カタログからどれにするかをこちらで決定
  4. 見積り(PDF)発行
  5. 契約

資材はこちらでカタログをチェックし、自分でどれにするかを決めます。最近はカタログを取り寄せず、自分でショールームに行って品番を決めてくることが多いです。価格を抑えたいなら、丸投げは絶対にやめましょう。

水回りの移動など、業者に確認しなければいけないこともありますが、できるだけ自分で判断して施工を依頼します。その流れで進めると、打ち合わせはほぼ不要。その方が業者さんにとっても楽なので、喜ばれることが多いです。

にも関わらず、頻繁に打ち合わせをしたがる業者もいます。理由は、見積もりが高すぎて引かれるのが恐いからというのはあるかもしれません。

もちろん、お客さんに親身に寄り添いたいという考えの業者もいます。いろんなお客さんがいますからね。大手だと社内のルール上打ち合わせを設けることもある。

但し、打ち合わせを頻繁にしたがる業者心理としては、お客さんと人間関係をつくっておいて、契約まで断られずに持っていきたいというのもある。見積りは顔を合わさないと出せないと言い出す業者は、おそらくそういうことでしょうね。

見積りに品番が書かれてない

見積書を確認する時に注意しておきたいのが、資材のメーカーと品番(規格)が書かれているかどうか。

内容 品番 数量 単価 金額
ユニットバス タカラスタンダード プレデンシアxxxx 1 1,000,000 1,000,000
ガス給湯暖房器 大阪ガス xxx-xxx 1 300,000 300,000

もし品番が書いてない見積り書が出た場合は確認するようにしましょう。

お金の話ばかりする担当者

これも一概には言えませんが、お金の話ばかりを言ってくる業者は注意が必要です。

あなたがどれくらい価格の釣り上げに耐えられるかを見極めたいという担当者側の心理かもしれません。

お金の話は重要なので、打ち合わせ段階である程度のボリュームはすり合わせはしておくべきです。しかし、相場よりかけ離れた金額を最初に言ってきたり、頻繁にお金の話をするところは総額も大きく、見積り提示を恐れているがゆえの心理である可能性があります。

まとめ

良心的な業者もいます。運良くそういう業者と出会えれば、こういう心配もしなくてすむもの。向こうも商売ですから、利益を乗せるのは当たり前ですしね。私自身も「いい仕事して、しっかり儲けてください。」というスタンスです。

また、図面を引くだけで1000万というクラスの建築家もいます。付加価値をつけて価格を上げる。これは正当な行為です。そうやってお客さんもどちらもwinwinの仕事ができる人ならそれでいい。

ただ、それができないのに法外な値段をふっかけてくるリフォーム業者は、あなたが想像する以上にたくさん存在する。ですから、こういう記事を書きました。

もちろん私も本職ではないため、正確な情報を提供できていないかもしれません。ただ、いずれにせよ、初めてリフォームする方は、人任せにせずきちんと自分で決めていくことが重要です。

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中田俊行

1982年大阪生まれ。株式会社デザインプラスという会社を経営しています。
WordPressテーマTCDを運営したり、ブログやメルマガを書いたりしてます。

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